成都楼市，现在有个很奇怪的现象：

一堆的刚需房卖不动，只有高性价比才能处理掉，而同时一堆的豪改，每次都开盘即空。

(资料图)

很多人，不理解，为什么会出现这种情况？

实际上，这个是符合逻辑的，今天观察员就给大家聊一聊成都楼市最近的现象。

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得信赖和支持！

先给大家定义一个词语：楼市分化

大概20年初，观察员曾撰文写过楼市分化的问题，当时只是有所感触，还没有详细分析论证。如今随着深刻的思考，渐渐地逻辑全面。

楼市分化

所谓楼市分化，可以理解为大势退去之后，楼市客观规律的优胜劣汰。

具体点来说，就是不同城市、不同区域、不同板块、不同定义的楼盘，楼市逻辑发生改变，会出现涨跌迥异的现象。

再结论性的阐述，就是楼市过去的黄金十年，全面普涨的逻辑已经不再，如今会在更加理性，更加追求居家理念的基础上，差异化体现在房屋价格上。

这个，也就是成都楼市如今奇怪现象的逻辑基础所在。

通俗来讲，就是设计更加合理，品质更加好的产品，溢价程度会更高，会更好卖。

上半个月，成都好多楼盘开盘就达到了去化率100%的情况，有热心的朋友，还专门统计了一张表格，如下图：

去化率

很多人其实不明白，为什么基本都是三万单价的房子，怎么一开盘就能清盘？

举个例子，拿龙湖云河颂来说，很多人印象都停留在，槐树店一套安置房，是谁给的勇气，成华区的楼盘都能卖三万以上？

实际而言，抛开龙湖的品质不说，不说这个楼盘，其实槐树店这个板块，是个非常有潜力的板块。

大的角度来讲，地理位置上，内接万象城，顺带又和崔家店横向连接，这边也和东客站能形成互动。成华区除了当下炙手可热的杉板桥板块，以及潜力巨大的二八板块以外，就属这个板块和东站还比较有潜力。

这么说吧，成华区的改善新盘，基本上大多都在这个板块附近。

九章、壹号院、九林语、浣云居，锦麟壹品，这几个豪宅都在附近不算太远。老的改善住宅除了杉板桥那边，御龙山也在附近。成华区这几年的几个网红盘，也有两个在这附近，雪松以及滨江壹号。

小的方面来讲，纯刚需楼盘鲁能城，其二手房基本成交价达到了二万六七，挂牌价基本二万七八。旁边还有十里风荷以及锦麟壹品两个改善住宅。

以及更为重要的是，闹得稍微不愉快的雪松总部及设计中心，挂了名校牌子的成师附小城东分校等等，这种豪改比刚需多卖个三五千的单价，不是理所当然的吗？

你觉得成华区卖三万是疯了，实际上人家确实值得起那个价格，所以才能开盘售罄！

云河颂周边

云河颂如此，三圣乡，白鹭湾等政策导向之地，就更不用说了。

但实际上，看着这些盘开盘售罄的同时，整个成都的顺销盘一抓也是一大把，就不举例了。

这也是个矛盾所在，但正是这个矛盾，应该促使大家反思，这些高净值客户，为什么放着一大堆性价比高的二手或者顺销盘不去选择，也宁愿挤破头去买这些豪宅？

上个月，三圣乡的锦江赋，2300多个起的合院，5分钟卖完，是这些高端购房者头铁？

其实，是这些高净值客户的谨慎选择罢了！

除了绝对价差的网红楼盘，如天府半岛以及中洲锦城以外，这些网红楼盘是需要拼人品和气运的，属于眼见可得的捡漏。

锦江赋

那么剩下的，就是地段绝对优势，先不说增值如何，至少保值和居家没错的潜力地段，而这些开盘售罄的豪宅，无一不是如此！

楼市分化之下，主城内这种可以明显判定潜力无限的板块，其实越来越少了，这也就是这些高净值客户，即便遇见了高价，也愿意买单的原因所在！

青羊、锦江、武侯、高新、金牛、成华，大家回想下，其实区域内大有潜力的板块，所开发的品质楼盘，多吗？

根本不多，所以没得太大选择！

又来举个例子，就拿成华区来说，虽然土地保持两全成都最多，但是眼见可得的潜力板块，其实并不多！

二十年前的热门地段新华公园和电子科大，除了太阳公园和玉锦湾，并没有几个拿得出手的改善住宅；十五年前的建设路SM广场，除了龙湖的铜雀台、保利康桥以及九龙仓，又有几个高端改善盘？十年前的万象城，除了御龙山以及新的悦玺，再也找不出几个相同品质的楼盘了；五六年前起来，目前正炙手可热的杉板桥东郊记忆，万科龙湖中粮融创以外，大部分也都是刚需楼盘。

大力发展的东站，还是没起来，倾尽心血的龙潭寺，依旧遥遥无期，你告诉我，除了最近的二八，以及未来可见的崔家店槐树店一块，还有多少可以明确预判得好地段？

所以凯德大概率能够清盘，中环天序也是如此。

如此土地量的成化如此，你看金牛，武侯也就不意外了，而寸土寸金的高新和锦江，更是如此了。

未来成都顶级天花板，没有之一！

文末总结：

楼市分化的大环境之下，购房者更趋于居家理念更新以及潜力巨大的地段，再加上随着城市的发展，主城潜力地段越来越少，高净值客户的选择余地，也会越来越少，所以最终造成了这种豪改客户，愿意为高价买单。

再给大家普及下关于房价上涨的三大核心因素：

具备历史文化意义的稀缺性、顶级学区、地段。

具体逻辑就不详细阐述了，感兴趣的可以翻阅观察员往期的微头条。

青山不改，绿水长流，咱们下期有缘再会！

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